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多城烂尾楼业主强制停贷:已有买家胜诉先例,

2022-07-13 14:52 浏览:

由于无期收房,当地业主主动停止贷款,引起了市场的关注。7月13日,《时代周刊》记者采访了许多停止贷款的业主,得知西安、长沙、郑州等城市的业主主动停止贷款,并向银行发出了停止贷款的通知。

一场关于业主、开发商和银行之间的博弈在停贷风波背后激烈上演。

一些业主认为,如果房地产不能交付,就没有必要继续偿还抵押贷款。但从法律角度来看,强制停止贷款或构成业主与银行签订的贷款合同违约,影响业主信用调查或导致业主成为不诚实的人。

如果烂尾房主继续断供,将进一步影响银行流水收入,对金融链运行产生影响。如何权衡交付与稳定发展之间的关系,从开发商的角度来看已经成为一个必要的问题。

今年6月8日,西安市未央区住建局印发《关于纠正挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金违规行为的函》,称开发商因预售资金抽调11亿元导致项目停工。现未央区住建局要求开发商将之前调拨的资金退回监管账户,解决资金缺口困境,确保项目如期交付。

如何解决停贷问题?让购房者看到全国首例业主胜诉裁判书的新希望。

多位业内人士认为,预售资金监管制度有望完善,商品房限售制度或提前在全国范围内铺设。主管部门、银行和开发商应明确责任,完善监管制度,帮助购房者实现安居梦。

挪用预售监管资金

“开发商挪走了监管资金,我们背着房贷,楼盘还停工了,找谁讲道理?”7月13日,陕西安世茂璀璨倾城二期业主之一吴毅(化名)向时代周报记者表示。

2020年8月,吴毅以总价150万元左右,月供5000余元,因朋友推荐,购买了一套明亮倾城二期约120平方米的单位。

“全国前10家房地产公司购买这个房地产是为了开发商的品牌。”在2022年大年初八之前,工作、还贷、等待交房,一切都在一步一步地进行。“楼盘停工是我们发现的”。

亮倾城二期刚封顶,业主发现预售资金监管账户没钱。

吴毅在接受《时代周报》记者采访时表示,业主们怀疑,此前开发商私自挪用了业主的购房款。对此,西安市相关主管部门已采取行动。

6月8日,西安市未央区住建局向世茂集团上海总部发出《关于纠正西安世茂璀璨倾城商品房违规挪用预售监管资金的函》。文件称,“现有资金缺口达11亿元,导致项目停工,因为您集团抽调商品房预售资金。”世茂区住建局要求未央区“为解决资金缺口困境,确保项目如期交付,将之前调拨出去的资金退回监管账户。”

璀璨倾城二期原本将于2022年6月30日交付,根据购房合同。“开发商直到前几天才发出延期交付通知,我们知道必须延期。”吴毅说。

无奈之下,多位业主选择强行停贷。

7月12日,《西安世茂璀璨倾城二期停贷通知书》在社交媒体上发布,“由于购房资金被挪用,我们购买的房屋停工烂尾,未按合同约定的交房时间交房。因此,业主一致决定,抵押贷款将从7月起暂停还款,直至交房。”

吴毅告诉《泰晤士报周刊》,业主已经发起了联合签署和印刷贷款停止通知函的活动,并正式采取了强制停止贷款措施,包括渤海、秦农、中信和昆仑。

“房子没了,还要征信怎么办?”通过社交媒体平台,璀璨倾城业主表示。

已有业主胜诉先例

面对项目烂尾,购房者是否有法律可依?

今年年初,浙江省嘉兴市中级法院就烂尾楼剩余贷款纠纷发布购房人与银行,最终法院判决开发商承担剩余贷款。

2014年,上海许先生在嘉兴某楼盘买别墅,向银行抵押贷款392万元。许先生付首付后,银行向开发商发放贷款,后开发商因资金问题无法按时交房,导致楼盘烂尾。

2018年,开发商向法院提出破产清算申请,经破产管理人调查,涉案房地产未竣工验收,不符合交付标准,立即书面通知许先生终止与开发商的商品房销售合同。之后,许先生停止向银行支付月供,因为他无法再次获得房屋所有权。

2020年,贷款银行向法院起诉,要求要求许先生继续还剩余贷款。根据一审判决,许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》终止,许先生需归还欠银行贷款本息(含罚息)220余万元。

然而,徐先生拒绝接受,并决定提起上诉。在嘉兴市中级人民法院二审判决后,开发商无法将房屋交付给徐先生,因为他进入破产清算程序,导致商品房销售合同终止。徐先生主张终止个人购房贷款和担保合同。根据充分的基础,应予以支持,因此开发商应承担剩余贷款的还款责任。

“在项目烂尾后,购房者是否可以直接停止贷款,具体取决于与银行的合同条款,不一定可以使用此案。”广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英了他与银行之间的约定,广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英告诉《时代周报》记者。

业主遇到项目烂尾,该如何正确保护自己的权利?张大伟建议,首先要找房地产开发商解除购房合同,如果不能解除,可以向法院提起诉讼。然后收集证据,通过法院解除与银行的贷款合同。

“在两个合同都解除的情况下,其购房贷款不再需要购房者偿还,但最终的结果仍要以法院判决为准。”续称张大伟。

现房销售是降杠杆的终点?

在房地产下行周期,购房者观望的重点不仅仅局限于购买与否,还将重点放在交付领域。在购房偏好转向后,房地产企业的营销策略也得到了调整。在个别业主停止贷款风暴后,预计将提前在全国范围内推广现有住房销售制度。

7月13日,福建房地产企业营销负责人张健(笔名)告诉《纽约时报》记者,在出售房屋时,最重要的是与买方输出无忧无虑的内容,而不是位置、价格、配套设施等因素。自今年年初以来,他显然觉得买方更关心企业的经营情况、房地产进度甚至公司的股权结构。

“现在来看房子的人会关注公司的实际控制人是否减少了他们的持股,项目是否被抵押,以及其他地区是否交付了房子,甚至在过去花钱研究企业。说100个项目有多好,最好说一个可以交付房子有效。”张建透露,自今年年初以来,企业的项目将在营销演讲中放在首位,并在项目营销中心投屏跟进项目进度。

2021年下半年以来,个别房企陷入流动性危机,交房问题备受关注。商品房现售制取代预售制的呼声逐渐高涨,各地已进入探索阶段。

2020年,海南出台实施现房销售制度的文件,成为国内首个全面实施现房销售的省份。此后,浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市陆续探索实施商品房现房销售制度。

亿翰智库研究总监余晓宇告诉《纽约时报》,个别业主停止贷款风暴,或加快从市场上实施现有住房销售制度。从买家的选择偏好来看,现在买家特别关注住房企业的建设和交付进度,然后迫使开发商销售现有住房,更倾向于选择中央企业、国有企业或强大的住房企业。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《纽约时报》记者,房地产企业为了提高企业的发展安全,降低杠杆率和债务。包括贷款停止在内的事件本质上是房地产行业从高风险过渡到稳定发展阶段不可避免的痛苦。降低杠杆率的终点是当前销售系统。

“许多城市已经引导房地产企业在土地出让环节和销售管理内容中出售。这是一个可持续发展的阶段,以减少企业的雷声或项目的烂尾。”郭毅指出,个别业主应该更加谨慎地看待房地产风险,以停止贷款风暴或加速相关管理部门。他们不应该太匆忙。降低杠杆率的过程应该尽可能稳定地通过更安全的操作。