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烂尾楼业主选择停贷,法律风险下该去哪里?

2022-07-13 14:29 浏览:

[最近,一份“强制停贷通知名门翠园业主”业主表示,该项目已逾期交房超过1000天,目前仍全面停工。

王君曾经哽咽过,谈五年前的买房经历。

2017年,房地产市场正热。王军和他的妻子卖掉了一套二手房,选择了郑州金水区的一个网络名人热盘——著名的家庭翠园,计划购买方便的工作和孩子们上学。出乎意料的是,在他一生中最后悔的时刻,他带着两岁的女儿去售楼处买房子。

郑州楼市成为2018年名门翠园“销冠”,王军也沉浸在买房的喜悦中。到2019年底,王军发现自己选择了成千上万的项目,并停止了工作。这个停止是两年。虽然中间有一个间歇性的恢复工作,但经过疫情和洪水的影响,该项目完全成为业主心中的一道伤疤。

近日,一份“强制停贷通知名门翠园业主”网上流传业主称,该项目自开业以来累计销售额近百亿元,但逾期交房逾期1000多日,仍全面停工。若项目8月8日前未复工,翠园贷款买房业主将停止还贷,直至交房办理房产证。

不仅仅是王军所在的名门翠园,最近许多地方的烂尾楼业主都发表声明,他们必须强制停止偿还贷款,直到相关项目完全恢复工作,涉及郑州、商丘、新乡、南阳、周口、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等省份的城市。

业内一些法律人士表示,如果没有法院的判决,或者没有达成贷款停止协议,购房者贸然停止贷款将成为违约方,信用调查将受到影响,也可能被起诉到法院,甚至被法院强制执行。“在别人眼里,我们也不想成为异类,但每个人都是普通人,钱房不能两空啊。”王君称。

“网红盘”的陨落

在郑州的问题房地产中,几乎没有人知道名门翠园因为停工时间长,维权事件频发。然而,几年前,该项目一度受到高度追捧,并在开盘时出售。曾经有无限的风景。

2017年,著名房地产——著名房地产翠园项目背后的开发商推出了该项目。当时,郑州的房地产市场正在蓬勃发展,河南著名房地产的起点也迅速扩大。几年前,郑州的许多旧改革项目都大举获胜,包括金水北区“城中村改造综合体项目最大”名门翠园。

项目开业后,包括王军在内的购房者热情洋溢,有的为子女就近上学,有的受市场氛围的烘托,纷纷上车上楼,最早一批约定2019年底交房。同时,名门楼盘在郑州同步开发了多个楼盘,甚至延伸到深圳等省外。

出乎意料的是,在交付日期到来之前,似乎风和火的场景突然结束了。2019年10月,项目总承包商在名门翠园门口发表声明,称名门严重拖欠项目资金,项目进展严重滞后。业主没有在约定的时间内收到房屋。同时,名门房地产资金链断裂的声音开始流出。

自2021年以来,著名房地产的许多项目一个接一个地停止,更多的员工抱怨他们的拖欠工资。当时,经人力资源和社会保障局核实反馈,该公司经营异常。中国建设第二局、广东发展银行、中国金融国际信托等已将著名房地产告上法庭。后者被列为失信被执行人35次,总执行金额达107亿元。

业主无奈“停贷”

王君因为生活压力,看到楼盘复工艰难,动了“停贷”的念头。

几个月前,王军与银行沟通,申请直接停止贷款。银行表示,业主与开发商之间属于贷款关系,与开发商之间属于交易关系,贷款无法停止。今年郑州疫情爆发后,银行一个接一个地打电话给业主,表示他们可以帮助申请延期还款,最长一年,然后在延期后偿还,但有些需要复利。

就这样,王俊缓解了几个月的迫切需求,暂时按照银行的延期还款政策进行还款。然而,王俊并没有计划在12月到期后继续还款。“如果全部停止,银行可能会起诉,直接拍卖房子,征信也会受到影响,但我没办法。如果我继续把钱扔进去,我就活不下去了。”

另一位著名的翠园业主也有类似的情况。据业主介绍,她在今年3月直接停止还款,没有与银行沟通。6月,银行找到了她,说她可以申请延期到12月,但她必须在3月到6月偿还罚款利息。“即使项目复工,我也不打算还,要等交房再说,否则不稳定因素太多。”

“现在解决烂尾楼看不到希望,但是业主一边还房租,一边还房贷,再加上疫情的影响,其实生活很艰难。”一位同样是著名家庭翠园业主的律师说,我听说社区里的许多人已经停止了贷款,其他业主在当今的环境中也处于困难状态。如果他们下个月不回去工作,他们就准备停下来。

上述业主表示,由于疫情,许多银行已经出台了延期还款政策,不是针对烂尾楼,但业主也可以申请。宽限期不等于三个月到一年。“延期还款是一种暂时的缓解,短期内不需要偿还,但后期需要偿还复利。业主的最低要求是暂停还款,直到交付房屋,以度过这段艰难的时期。”

值得注意的是,近期多个城市都出现了业主意愿,与名门翠园一起“停贷”现象。

选择对于这些业主来说。“停贷”也是无奈之举。“我们也不想成为异类,成为别人眼中的维权人,但现在两个孩子每个月在幼儿园开支5000元,再加上房租贷款压力,我和爱人工作也有波折,生活真的很难支撑。”王君说。

风险由律师提示

选择烂尾楼业主“停贷”对这些律师提示了相关风险,法律上能否站得住脚。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉第一财经记者,在许多烂尾楼项目中,银行违规贷款是很难责怪的。以住宅为例,根据有关规定,在主体完工前,银行无法贷款,许多银行提前贷款。然而,在司法实践中,很少有法院会直接判断这种情况可以直接停止贷款。

王玉臣表示,如果没有法院判决停止贷款,或者没有达成停止贷款协议,那么贸然停止贷款的购房者往往会成为违约方,信用调查将受到影响,并可能被起诉到法院,甚至被法院强制执行。是非常不公平的,但从抵押合同的协议来看,它肯定不会同意这种情况可以停止贷款。因此,特别建议在银行的抵押合同中,增加对银行非法贷款的违约责任。

上海光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示,业主与开发商之间的购房合同关系、业主与银行之间的抵押贷款合同关系,基本立的合同关系(尽管有银行将开发商作为业主还款的担保人)。因此,即使开发商违反了购房合同的约定,如逾期交付房屋,业主也只能根据购房合同关系向开发商索赔权利。

“在业主与银行之间的贷款合同关系下,业主所做的停止偿还贷款的行为将构成违反贷款合同,并将对银行承担违约责任,除非银行违反贷款合同约定,导致业主有权停止向银行偿还贷款。”第一财经徐军告诉。

综上所述,贸然停贷对业主有很多不利影响。王玉臣建议,如果买房遇到烂尾楼,应根据项目情况进行实际操作。首先,项目预售房款的监管应尽快通过政府信息公开申请、自行银行流程查询等方式进行核实。

目前,几乎所有烂尾楼的出现都与项目预售房款的挪用有关。以郑州网络名人热盘汉海思念城为例,原计划于今年6月30日交付房屋,但项目未履行承诺,导致业主在2015年内购买房屋。从那时起,一些在2019年上车的业主已经七年没有等待房屋了。

该项目一业主对记者表示,近日收到房管局的回复,证实该楼盘违规挪用资金26亿元。“当时买的时候排了一晚上队,还托黄牛抢房,隔壁的盘精装修交付,每平方米比我们便宜3000元,现在交付入住,我们的项目还艰难复工。”

王玉臣建议,如发现有挪用预售售资金的情况,应尽快向建委部门申请调查处理此类违法行为。如果延期交付房屋,可以提起逾期交付房屋违约金的民事诉讼。如果房地产完全腐烂,房屋态根本无法使用,你可以立即起诉终止合同,并返还购买资金。

“在破产清算中行使业主基本债权优先权,必要时可以申请开发商破产。”王玉臣表示,如果一个项目主体已经完成,不建议终止合同,则可以将促进复工作作为第一个目标。如果房地产的前景良好,可以通过多方协商进行重组,或者试图促进新开发商接管。