Skip to main content
 主页 > 房产 >

价格暴跌20%!成交量跌破50%!为什么城区小户型

2022-07-13 17:03 浏览:

越来越严峻的北京楼市分化。

一方面,开发商狂欢119个小目标,10小时进账;

另一边是“老破小”第一次成交量下跌。

北京传统意义上的一些机构数据显示,今年上半年“老破小”次新房保持增长态势,突破20%,成交量首次跌破前几年50%的均线。

简而言之,字里行间的一个意思:“老破小”接盘侠变少了!

真的是现实情况吗?“老破小”什么原因隐藏在成交量暴跌的背后?

我们先简单了解下北京,再回答这两个问题“老破小”情况。

根据《北京城市更新规划》,老旧小区改造以2000年为标准线,所以一般来说,我们称之为2000年前的住宅区“老破小”。

而北京的“老破小”真的很多!

据统计,北京房龄在20年以上(2000年以前)的房屋超过半数;房龄在30年以上的房屋超过四分之一。

图源:聊京房

买“老破小”原因无非是两点:

1.预算有限“最优解”:新房市场总价400万,连五环大门都踏不进去,但可以在主城区,如朝阳.石景山.地铁丰台等地买一套。.二手房配套现成生活。

2.为了孩子上学:学区F遭遇“重锤”之前,这是东西海挤进的“牛小”居住条件好不好并不是很重要的入场券。

而这次“老破小”由于不难理解,交易跌破前几年的平均线,大致可以归为三点:

1.收紧学区政策:“双减”政策+东西海落实“多校划片”政策,“老破小”在上学变得不确定之后,最重要的附加价值被削弱,是否有必要花高价购买一套生活条件差.物业不作为“老破小”有些家长可能会选择观望或直接放弃。

2.YQ转变买房思维:YQ说直白点普通人手头的钱都变少了,再加上经济环境的变化,“能买.能住就行”现在态度会变得更加谨慎,.理性。

居住条件更好,反映在二手房市场上。.无论是自住社区,物业服务更好.次新优势是出租还是未来置换?“老破小”永远追不上。

3、存量本身不多,新/次新房占比增加:根据绿中介挂牌房源数据显示,目前有89267套二手房在售,其中36431套20年以上,占比仅40.8%。

这里的20年房龄和2000年的统计口径虽然略有差异,但大致趋势是一样的。

此外,在未来,由于20年以上的房屋数量是固定的,所以比例肯定会越来越小。只要新房子不断建设,次新房屋的数量肯定会增加,比例肯定会越来越大,交易情况也会成正比。

因此,没有必要太惊讶地看到二手房跌破平均线,市场变化的必然结果。

然而,虽然市场表现有点惨淡,但仍有许多朋友更倾向于城市二手房,而不是远郊的新房。

为了照顾这部分刚需的朋友,避免大家购买流通性差.对于没有保值的二手房,血拼兄弟对北京房价下跌前100名的社区进行了盘点。数据可能会发生变化,但不能购买的逻辑基本上是相互关联的。你可以作为参考!

2021年6月-2022年6月

100小区北京跌幅前

获取完整表格后台回复【跌】

东西城海淀三区共有26个小区上榜,从整理的表格中发现!

海淀社区最多!其次是西城,只有一个东城,跌幅最大的有20%。

东西海三区跌幅前100小区排名

作为北京+均价是三个区域的天花板级别,房价不涨反跌的原因是什么?城区老破小不行?

1.难以在教育均衡重锤下幸免的社区

北京学区房2020-2021年初正热,热门社区涨幅惊人,据安居客数据显示,海淀万柳商圈最新挂牌均价为177038元/平,比2020年涨幅22.其中,嘉园新起点最新挂牌均价150292元/平,比2020年涨34%.但随之而来的是57%“多校划片”2021年8月以后,学区房进入寒冬,房价下跌近30%,实施教师轮岗制度。

多校划片.相比之下,东城教育相对稳定,因此教育平衡正在瓦解西城海淀老破小的价值。

2.热门小区二手房指导价

二手房指导价是海淀房价受到打击的另一个原因。

2021年9月底,北京市海淀区房地产经纪协会发布行业自律倡议,号召中介机构共同抵制恶意争房行为。海淀区房屋协会还发布了一些热门社区二手房交易指导参考价。

第一批针对海淀区29个重点社区(主要是学区溢价高的重点社区)设定指导价格。任何中介机构不得以超过指导价格的1%上市,也不得通过中介机构进行交易。

2020年二手房交易所在这29个小区中表现出的特点是:涨幅大.成交量大。

其中29个社区涵盖了13个海淀学区,赫然目的是海淀学区顶尖小学中关村三小.中关村一小区中关村学区.翠微小学羊坊店学区.人大附小等八里庄学区详细分区见下表。

在整理出的海淀跌幅榜上,指导价一出,房价回落,新起点嘉园.科育小区.兰园.厂洼小区.列出了万泉庄小区等。

综上所述,除了五环外,海淀的房价相对较远,均价不低!“跌幅”考虑到房价上涨后回落的可能性。

3.居住体验差

住宅体验是社区不抗跌的另一个典型原因,上面也说过,特别是疫情后期,北京老破小“遭嫌弃”这就是原因。

艾瑟顿,一个主要的特点是,它不像一个社区,只有一栋建筑,是一套70年的产权公寓,可以定居在学校,与八一小学相对应的招生手册。

然而,典型的生活质量差,没有社区活动空间,6梯35户,户型大而不合理,空间利用率差,基本上是一个方向,一些照明令人担忧。

除东西城外,城区+还有14个小区,其他三个区跌幅冲在前100!

典型的问题出在哪里?

丰石朝三区跌幅前100小区排名

4.商住混居

大多数名单都是建于20世纪80年代的老破小。让我们不要谈论与老破小有关的社区降价。此外,名单上还有一个受欢迎的商业区社区。建筑年龄不长。为什么它会下降?

以苹果社区北区为例,社区在双井商圈,南区均价稳定在9万/平方米,北区怎么回事6..7万/平?

一是商住混和,北区建于2006年,共有三栋楼,一号楼是典型的塔楼,二号楼,.3号楼是公寓式建筑,产权70年。临街,没有地铁就算了,问题2.三号楼还是长廊式结构,里面有很多办公室,生活环境差。

北区苹果社区

更重要的是,苹果社区南区的大户型,北区的小户型;南区有社区,北区没有社区;南区有两梯六户,北区有四梯二十一户。就居住而言,你选择谁?